刷群聊看到群友分享上海西旧改的国贸天琴樾户型资料，正好可以水一篇，聊聊这个高容积率的第四代住宅。

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(资料图片仅供参考)

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楼盘规划

国贸天琴樾：备案名（天琴和苑），地处：上海西旧改地块，建发璞云背后。

项目占地45.05亩，规划9栋25F-32F的高层住宅，定位2T2板楼，全部都有架空，套数合计526套。

户型面积：143、159、168、187、206㎡，定位纯商第四代住宅。

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楼盘土拍

2022年12月10日，厦门国贸以底价25.81亿拿下宗地2022-51号上海西新村出让地块二，面积45.05亩，容积率3.2，限高100米。

项目住宅建筑单套建筑面积（含公摊）≥144㎡的住宅为立体生态住宅，楼面价26854元/㎡，销售指导均价：45000元/㎡。

分析：去年底厦门国贸底价拿下了上海西的旧改纯商地块，当天还有建发、榕发分别底价拿下另外两幅地块。

从抗性来说，榕发地块100%安商房，只有建发的纯商第四代住宅建发璞云，跟项目是完全的竞品。

从地块属性来看，国贸这幅面积更大，容积率更高，除此之外，地块南侧是建发地块，南向没有采光保障。

从整体来说，这幅地块的指标压力都高于建发。

从楼面价和指导价来看，两幅地块没有太大差异，楼面价2.68W，指导价4.5W，差价1.8W，空间较大。

对于国贸而言，去年上市的天琴湾5.5W均价做到热销。

房企在福州除了天琴湾这个第四代住宅外，还联合开发东区的天琴湖，如今在上海西来一座天琴樾。

国贸成了目前福州第四代住宅，开发最多的一家房企。

不过国贸在福州长期深耕闽侯，主打刚需盘，靠着天琴湾热销后，房企的品质是否就得到了市场认可，依然存疑。

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户型情况

项目虽然面积段很多，加上还是第四代住宅，不过从布局来说，其实也就两种，一种是主流布局，一种是观景布局。

143平米：四房两厅两卫，2T2，独立电梯厅，四开间朝南，基本就是天琴湖的翻版。

户型硬伤在于承重墙较多，布局难以调整，入户贯穿整个走廊对着主卧，敏感人士需要注意，由于是高层住宅，公摊不低，四房设计，除了主卧，空间都相对一般。

160平米：布局同上，差别在于主卧有了独立衣帽间，主卫空间更大。

165平米：布局同上，差别在于南向次卧多了一个卫生间，厨房空间有所加大。

185平米：布局同上，差别在于南向次卧空间变大。

对于第四代住宅，项目在庭院和空中花园上，依然延续了天琴湖的设计，主要问题就是楼上楼下存在遮挡，整体的赠送空间没有完全贯穿。

电梯做了调整，相比天琴湖变成了软隔离的独立电梯厅，不过32层的住宅，做一梯一户，有利有弊。

187平米：四房两厅三卫，2T2，独立电梯厅，位于东端头，客厅依靠东侧做采光，其中一个卫生间是暗卫。

虽然面积够大，但是从布局来看，除了主卧外，剩余两房空间都不大，还有一房是开放式书房，如果把餐厅做成房间，最终就是客餐厅空间较大，但是四房里面两房都很小，只能说这布局有点奇怪。

206平米：布局同上，差异在于次卧的卫生间，被设计到北侧，其他问题基本一样。

从楼栋布局来说，206平米位于#9、#10，位于项目东侧，配合这个东端的侧边采光，视野效果算是较优，也算是整个项目，楼王产品。

对于项目的户型布局，对于第四代住宅的空中花园以及庭院设计，依然延续了天琴湖的设计，并没有太多亮眼之处，楼上楼下的采光遮挡，隐私问题等，都依然存在。

最简单的对比，南面的竞品，建发璞云，在面积更小的情况下，布局基本类似，配合更巧妙的空中庭院串联设计，可以说在产品最基础的比拼上，国贸并没有优势。

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区位情况

项目位于二环内，距离万宝苏商圈700米，距离地铁2号线700米，配套加持度较高，周边划片凤乐小学，对口三十六中，教育资源一般。

由于是巨型旧改，定位钢铁森林的布局，配合周边的万科广场、上海新苑，未来这里整体的居住密度偏高，人流也相对密集复杂。

项目由于南侧是建发璞云，左侧是榕发望熙雅筑，右侧是万科广场，可以说整个空间感是偏差的。

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采光情况

对于项目而言，不利因素跟璞云基本类似，32层高层住宅做2T2设计，公摊偏高，独立电梯设计，高层住宅的出行同样存在一定不确定性。

除此之外就是高容积率设计的采光问题。

项目虽然社区中央宣称楼间距高达90米，不过从楼栋布局来看，虽然是围合布局，不过社区中央的两栋楼王，实际都存在被左右两侧楼栋遮挡的问题。

所谓的南向楼间距，并不能保障采光问题。

当然楼王两侧两栋同样存在被遮挡的问题，按距离计算，两侧的楼间距在40米左右，对比100米的住宅，也只能算一般。

网友在采光模拟网站，大概模拟了整个上海西的采光，当然仅仅是做参考，可以看看。

从模拟的采光来看，整个项目除了高楼层，都存在采光问题，最好的采光楼栋是位于西南侧的1号楼，由于南向的建发璞云8号楼只有15层，一定程度帮了个忙。

从选择来说，东侧的三栋东端头，配合景观的布局设计，以及白马河的隔断，算是视野较好的楼栋。

对于剩余的楼栋，都难免视野是钢铁森林。

位于西侧的楼栋，看到就是隔壁的榕发的高层安置房，南侧看的是建发璞云的高层住宅，社区楼王看的是项目自身的高层住宅。

可以说楼栋虽然不少，‍可选的也不多。

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价格分析

对于项目而言，还未上市，按指导价4.5W，配合精装，预计在4.5-5W之间，对比看看：

1、国贸天琴湾：精装5.5W+两个70W车位

2、建发朗云：精装4.8W，180+1个车位，205+2个车位

3、福州源：精装二手5.8W

4、万科广场：二手3.8W

分析：对于项目的价格而言，周边就不多做分析了，之前璞云分析过。

大体就是从土拍情况和成交价格来看，上海西的地块是最低的，所以按两个项目售价来看，项目精装4.5-4.7W。

当然从预售情况来看，基本是建发先上，国贸后上。

届时的参考就是建发的价格了，目前网络热度很高，不少主播宣称建发4.5W日光，5W以上大概率。

至于最终情况就不做猜测了，按市场反馈即可。

从两个项目的户型面积，布局设计，房企出圈度，对比来说，很明显建发优势高于国贸。

比如同样的东端看景布局，建发面积是174-180，而国贸是187-206。

如果同样的单价，国贸总价要贵60-120万。

可以说整体来看，国贸并没有太大优势。

即便建发先上，做到热销，后面开盘的国贸，没有竞品，但是建发434套的房源，也消耗了如此多的地缘客，届时国贸还能有多少客源？

只能说，一个先上一个后上，可能并没有想象的简单。

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楼盘总结

项目位于二环内，优势在于周边配套加持度较高，第四代住宅有一定特色，劣势在于高容积率定位，周边钢铁森林布局，大部分房源采光需要注意，户型设计不算出彩，周边有竞品存在。

对于有意向的购房者，无非是对比建发的定价情况，再做考虑。

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题外话

去年土拍，主基调：本土国企兜底，厦门国企拿下核心地块。

如今的楼市，福州国企，在南二环推出“四大金刚”，要来一场刚需产品的比拼。

厦门国企，在上海西推出“哼哈二将”，要来一场改善产品的比拼。

最终，比拼的力度会如何，值得期待。

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